Mieterhöhung prüfen: Mietspiegel, Kappungsgrenze und Fristen

Welche Art von Mieterhöhung hast du bekommen?

Zuerst musst du herausfinden, um welche Art von Erhöhung es geht. Das steht meist im Brief oder ergibt sich aus deinem Mietvertrag. Davon hängt ab, welche Regeln gelten und ob du zustimmen musst.

• Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter braucht deine Zustimmung.
• Staffelmiete: Die Erhöhungen stehen schon im Mietvertrag, mit Datum und Betrag.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex, also der Inflation.
• Modernisierungsmieterhöhung: nach Baumaßnahmen, zum Beispiel neue Fenster oder Dämmung.
• Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung: Das ist keine Erhöhung der Kaltmiete.

Erhöhung auf die Vergleichsmiete: die Grundregeln

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist die Miete, die in deiner Gegend für ähnliche Wohnungen gezahlt wird. Dabei zählen nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform verlangen, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Er muss sie begründen. Üblich sind ein Mietspiegel, ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen. Das Schreiben muss an alle Mieter gehen, die im Vertrag stehen.

Es gibt Wartezeiten: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Und ein neues Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erlaubt. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Den Mietspiegel richtig nutzen

Viele Städte haben einen Mietspiegel. Er zeigt, welche Mieten für Wohnungen mit bestimmten Merkmalen üblich sind. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter im Schreiben die Werte daraus nennen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.

1. Den aktuellen Mietspiegel deiner Stadt suchen, meist auf der Website der Stadt.
2. Deine Wohnung einordnen: Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung.
3. Prüfen, ob der Vermieter das richtige Feld im Mietspiegel gewählt hat.
4. Schauen, ob die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt und ob Abzüge oder Zuschläge stimmen.
5. Merkmale notieren, die deine Wohnung schlechter machen, zum Beispiel alte Fenster oder fehlender Balkon.

Die Kappungsgrenze: wie viel auf einmal erlaubt ist

Selbst wenn deine Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liegt, darf sie nicht beliebig schnell steigen. Innerhalb von drei Jahren ist eine Erhöhung um höchstens 20 Prozent erlaubt. In Gebieten mit knappem Wohnraum gilt eine Grenze von 15 Prozent. Welche Orte das sind, legt die Landesregierung fest.

Ein Beispiel: Vor drei Jahren hast du 600 Euro Kaltmiete gezahlt. Dann darf die Miete heute höchstens 720 Euro betragen, in einem Gebiet mit 15-Prozent-Grenze höchstens 690 Euro. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten werden dabei nicht mitgerechnet.

Zustimmungsfrist und Sonderkündigungsrecht

Du hast Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Ab dem dritten Monat zahlst du dann die neue Miete. Beispiel: Das Schreiben kommt am 10. März. Dann hast du bis zum 31. Mai Zeit. Die neue Miete gilt ab dem 1. Juni.

Du kannst auch nur einem Teil der Erhöhung zustimmen, wenn nur dieser Teil berechtigt ist. Stimmst du nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Vorsicht: Wenn du die höhere Miete mehrmals ohne Vorbehalt überweist, kann das als Zustimmung gelten.

Du darfst wegen einer solchen Mieterhöhung auch außerordentlich kündigen. Das musst du bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang tun. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats.

Indexmiete und Staffelmiete

Bei einer Indexmiete folgt die Miete der allgemeinen Preisentwicklung. Der Vermieter muss dir die Erhöhung in Textform erklären und die Änderung des Preisindex nennen. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr gleich geblieben sein. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat. Deine Zustimmung ist nicht nötig, die Kappungsgrenze gilt hier nicht.

Die Bundesregierung will Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Laut Gesetzentwurf vom April 2026 soll eine Inflation über 3 Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen. Stand Oktober 2026 berät der Bundestag noch darüber. Es gilt also noch die alte Regel.

Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen mit Datum und Betrag schon im Vertrag. Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Prüfe, ob der Vermieter genau den vereinbarten Betrag verlangt.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten erhöhen, die auf deine Wohnung entfallen. Kosten für normale Reparaturen muss er abziehen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Lag die Miete vorher unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro.

Die Modernisierung muss vorher angekündigt werden. Wenn die Maßnahme oder die spätere Miete für dich eine besondere Härte bedeutet, kannst du das geltend machen. Dafür gilt eine kurze Frist bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung. Lies die Ankündigung deshalb sofort.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (öffnet in neuem Tab)
2. § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung (öffnet in neuem Tab)
3. § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (öffnet in neuem Tab)
4. § 557b BGB – Indexmiete (öffnet in neuem Tab)
5. BMJV: Bundesregierung beschließt Gesetzentwurf zu Indexmieten und möblierten Wohnungen (öffnet in neuem Tab)
6. Deutscher Bundestag: Anhörung zu Änderungen im Mietrecht (Oktober 2026) (öffnet in neuem Tab)